Торговые сети жаждут самостоятельности

К началу 2008 года объем предложения качественных складских площадей составил, по данным компании Blackwood, 3,3 млн кв. м. При этом, как отмечает Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium, объем площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию на начало 2007 года, составлял около 1,5 млн кв. м. В реальности за год девелоперы запустили лишь 38% от заявленного объема. Уровень вакантных площадей составлял к концу 2007 года не более 1% в складских комплексах класса А и около 3% для класса В.

Арендные ставки на складские помещения класса А, по словам Суворова, сейчас находится в диапазоне $120–140 за кв. м в год (без НДС и операционных расходов), В-класса – $95–120 в год. «В течение 2007 года можно было отметить последовательный рост уровня арендных ставок, вызванный ростом стоимости строительства. Рост арендных ставок за 2007 год составил более 8%», – комментирует эксперт.

Устоявшийся уровень цен купли-продажи складских помещений –понятие весьма умозрительное, так как сделки по приобретению конечными пользователями (особенно если речь о классе А) очень редки. «В настоящее время индикативная цифра в качестве цены за склад класса A – $1400 за кв. м, прирост за 2007 год составил не менее 16%», – говорит Руслан Суворов.

«Недостаток качественного предложения и рост арендных ставок в складском сегменте стимулирует крупные торговые сети к созданию собственных складских комплексов, причем площади заявленных ретейлерами проектов выросли в среднем до 100 тыс. кв. м, – рассказывает руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. – В частности, в этом году планируют начать строительство своих распределительных центров такие сетевые операторы рынка, как "Евросеть" и "Техносила"».

Основной сегодняшней проблемой рынка директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow Роман Соков называет трудности с подбором мест для строительства складских объектов: «Современные логистические комплексы требуют большого земельного участка с удобными подъездными путями, оснащенностью железнодорожной веткой, относительно небольшой удаленностью от города».

Южное направление в фаворе

Предложение, которое сейчас есть на рынке, распределено по Московскому региону крайне неравномерно, в том числе и по причине дефицита участков (кстати, цены на землю промышленного назначения в регионе выросли за год на 30-40%). «Наибольший вес, как по имеющимся, так и по строящимся площадям, занимают южное (37% действующих и 58% строящихся) и северное (22% действующих и 19% строящихся) направления, – говорит Ольга Широкова. – Большинство строящихся объектов сосредоточено на Симферопольском и Каширском шоссе, которые в последнее время стали флагманами по размещению крупнейших складских и логистических комплексов Подмосковья. Таким образом, интерес с севера сместился на юг Московской области, в перспективе значительная часть совокупного предложения будет сосредоточена именно здесь».

Что до спроса, наибольшей популярностью у арендаторов пользуется север (20%), юг (19%) и северо-запад (15%) – направления, где в настоящее время как раз и строится большинство крупных логистических и складских комплексов. «Особенно разительные диспропорции между имеющимся предложением и активным спросом традиционно наблюдаются на северном и северо-восточном направлениях, где явно не хватает качественных складских площадей», – отмечает Широкова. В зависимости от направления варьируют и арендные ставки. Таким образом, спрос на качественные складские площади в целом превышает предложение, однако некоторые направления уже близки к насыщению, в том числе Каширское и Симферопольское.

Распродажи и объединения

«Значимым событием на рынке складской недвижимости стала продажа Capital Partners всех своих складских объектов. Покупателями объектов общей площадью порядка 1 млн кв. м, стали компании Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group, – считает Роман Соков. – Еще одно событие на рынке – это создание совместного предприятия Megalogic компаний Raven Russia и ГК «Авалон» для строительства порядка 1,5 млн кв. м в российских регионах».

Руслан Суворов отмечает еще одну значимую сделку 2007 года: это покупка логопарка «Покров» (61 тыс. кв. м общей площади; сумма сделки – $68 млн) компанией Eastern Property у ФСК «Агора». Пятерка самых заметных сделок по аренде, по версии Praedium: 82 тыс. кв. м в «Северном Домодедово» (арендатор – Smart Logistic Group), 56 тыс. кв. м в «Логопарке Дмитров» (Avalon Logistics), 33 тыс. кв. м в «Северном Домодедово» («Мультифлекс»), 26,7 тыс. кв. м в логопарке «Белая Дача» (Monblanc) и 20,5 тыс. кв. м в «МЛП Подольск» (GEFCO).

До насыщения рынка еще три года

«В 2008 году рынок продолжил развитие в рамках наметившихся тенденций, – считает Роман Соков. – В прошедшем году было заявлено достаточно большое количество объектов, большинство из которых высокого класса, что говорит о росте рынка как в количественном, так и в качественном аспекте».

По мнению Ольги Широковой, доля свободных площадей класса А может несколько возрасти. «Первичное насыщение рынка возможно в ближайшие годы на наиболее интенсивно застраиваемом юге Московского региона, где в районе Каширского шоссе начато строительство трех крупномасштабных проектов общей площадью порядка 2 млн кв. м, – говорит эксперт. – Анализ реализуемых и заявленных проектов позволяет прогнозировать к концу 2008 года удвоение величины качественных складских площадей. В итоге к этому моменту предложение составит около 5 млн кв. м, однако превышение спроса над предложением сохранится до 2010 года, и только к 2011 году ожидается насыщение рынка».

Если не произойдет существенных сбоев на макроэкономическом уровне, спрос на складские площади будет расти, и уровень вакантных площадей сохранится достаточно низким, в пределах 1-3%, уверен Руслан Суворов: «В краткосрочной перспективе основным определяющим фактором для уровня арендных ставок останется стоимость строительства складов. Если она продолжит расти, то ставки продолжат рост».

Максим Шакиров, региональный директор направления складской и индустриальной недвижимости
Colliers International Россия, прогнозирует складскому рынку в текущем году следующие тенденции развития:

• Сохранение низкой доли вакантных складских помещений.
• Возможность смещения ввода складских площадей некоторыми девелоперами, заявленных на 4 квартал 2008, на начало 2009 года.
• Активная экспансия профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональных рынках.
• Сохранение размера арендных ставок на текущем уровне с возможным их увеличением к концу 2008 года из-за увеличения себестоимости строительства, стоимости земли и проведения коммуникаций. Рост операционных расходов.
• Увеличение сроков аренды до 8-10 лет.
• Появление вакантных складских площадей в новых складских комплексах класса А под субаренду.
• Увеличение количества объектов, построенных для собственных нужд.
• Готовность девелоперов к строительству под требования заказчика.
• Появление новых складских проектов между А108 («бетонкой» и ЦКАД).
• Выход на рынок новых профессиональных игроков.