|
|
 |
Новости сайта |
 |
 » 2007 » Сентябрь » 5 » Столичные офисы: итоги первого полугодия
|
Столичные офисы: итоги первого полугодия |
8:22 PM |
Сергей НЕЧАЕВВ
Настоящее время московский рынок офисной недвижимости
развивается быстрыми темпами, однако спрос на нем все равно существенно
превышает предложение. Сейчас свободных офисных площадей в столице
практически нет, а когда бизнес-центр сдается под чистовую отделку, он
обычно уже бывает распределен. А раз так, значит цены растут и будут
расти и дальше.
Основные показатели и тенденции рынка
По данным компании "Миэль - Коммерческая недвижимость", по итогам 1-го
полугодия 2007 года общий объем офисных площадей всех типов в столице
вырос до 30,5 млн.кв.м, при этом доля некоммерческих площадей и
административных зданий класса "С", которые продолжают занимать
значительную часть рынка, в общем объеме предложения сократилась.
Доля площадей офисов класса "А" и "В" на 1 июля 2007 года достигла 6,39
млн.кв.м, что составило 20,9% в общем объеме предложения.
Высокий спрос на качественные площади способствует выводу на рынок все
более масштабных проектов с одновременным увеличением этажности
комплексов и освоением подземного пространства.
Наблюдается повышение качества возводимых зданий, многие из которых
удовлетворяют требованиям самых взыскательных арендаторов, о чем
свидетельствует доля бизнес-центров класса "А" в объеме нового
строительства, которая на сегодняшний день достигает 48%.
Конечно, наиболее "громким" проектом освоения территорий для офисного
строительства сегодня является район Москва-Сити. В настоящее время
этот район считается почти центром города. Тем не менее, главной
отличительной особенностью рынка является ярко выраженная центробежная
тенденция. Происходит это потому, что в центре уже стало практически
негде строить, и центр девелоперской активности постепенно смещается не
только в сторону Третьего транспортного кольца, но и в район МКАД
(деловой центр "Резиденция", бизнес-парк "ИКЕА", деловой центр "Крокус
Сити", бизнес-парк "Гринвуд"). В нынешней ситуации расположение в
Центральном округе уже не является основной определяющей
характеристикой офисного центра класса "А".
Важной тенденцией рынка является тот факт, что значительная часть новых
проектов анонсирована вообще за пределами МКАД, а также в районе
строящегося в Подмосковье нового транспортного кольца. Основные
территории на таком удалении от города, в которых идет строительство
бизнес-центров, расположены по наиболее населенным и транспортно
развитым направлениям. Интересно отметить, что в имеющихся на
сегодняшний день офисах за пределами МКАД расположены в основном
представительства иностранных компаний, которым важна близость
аэропорта, возможность доступа транспорта, а также экономия средств.
В 1-м полугодии 2007 года были отмечены существенные задержки со сдачей
объектов в эксплуатацию, что уже стало привычным явлением на рынке.
Ожидается, что основная часть из заявленных на 2007 год 1,3-1,7
млн.кв.м будет введена в эксплуатацию во второй половине года.
Эксперты отмечают преобладание на рынке сделок по аренде офисных
площадей, их объем в общей совокупности несколько превышает сумму
сделок по купле-продаже.
Цены не могут не расти
Столичный рынок характеризуется ростом цен на офисную недвижимость.
Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании
"Миэль - Коммерческая недвижимость" отмечает: "Снижение уровня
вакантных площадей на фоне благоприятных экономических показателей
привело к очередному витку роста арендных ставок (за полугодие они
выросли на 8,2%-12,1%), который обусловлен ростом спроса на фоне
недостаточно быстро увеличивающегося предложения. Впрочем, 1,5% этого
роста можно объяснить снижением курса доллара по отношению к рублю.
Максимальные арендные ставки на уникальные офисные проекты класса "А+",
расположенные в центре Москвы, сегодня достигают 2000 $/кв.м в год.
Ставки на автономные офисы (встроено-пристроенные помещения) за
полугодие достигли диапазона 520-550 $/кв.м в год".
Нынешние диапазоны арендных ставок на офисную недвижимость в
зависимости от класса объекта представлены в нижеследующей таблице:
Источник: МИЭЛЬ - Коммерчекая недвижимость
Эксперты отмечают, что в наибольшей степени выросли арендные ставки на
офисные площади класса "В", дефицит которых продолжает ощущаться.
Типичными условиями аренды являются: срок контракта - 3 года, ставки
аренды - не включают НДС и операционные расходы, операционные расходы -
80-150 $/кв.м в год, парковка - 200-500 $/парковочное место в месяц,
вознаграждение брокера - 8-12% средней годовой ставки аренды.
Цены продаж на рынке офисной недвижимости также растут высокими
темпами. По словам Айдара Галеева, "рост цен на офисные площади за 1-е
полугодие 2007 года составил 4,6-10,5%. В наибольшей степени выросли
нижние границы предложения. Сейчас найти предложение дешевле 3500
$/кв.м практически невозможно, в то время как полгода назад минимальные
цены продаж начинались с 2400 $/кв.м. Наибольший темп прироста цен
(9,4%) за 1-е полугодие 2007 год наблюдался в категории
административных зданий, а сегмент автономных офисов
(встроено-пристроенные помещения в жилых домах), напротив, оставался
стабильным, повторяя стратегию коррекции на московском рынке жилья".
Нынешние диапазоны цен на офисную недвижимость в зависимости от типа и класса объекта представлены в нижеследующих таблицах:
Источник: МИЭЛЬ - Коммерчекая недвижимость
На рынке отмечается разделение в подходах к аренде и приобретению
офисов между иностранными и российскими компаниями. Как правило,
иностранцы, следуя своей стратегии развития, арендуют офисы, а вот
российские компании все чаще стали приобретать их в собственность.
Эксперты отмечают, что цены предложения на рассматриваемом рынке
существенно превышают ожидания со стороны потребителей. В связи с этим
определенная часть спроса перешла в состояние скрытого и ожидает
снижения цен.
http://www.kdo.ru/last_article.asp?ID=3975&ParentID=23&CID=283&year=2007&month=8&cday=30
|
|
Хотите размещать свои рекламные новости на главной странице сайта? Регистрируйтесь!!!
|
|
|
|
