Десять месяцев цены на недвижимость в Москве стоят на месте, а по некоторым секторам рынка даже снижаются. Однако осенью ситуация может измениться. Эксперты дружно прогнозируют возобновление роста цен на рынке аренды, первичном и вторичном рынках недвижимости.

Год назад бал на первичном рынке недвижимости столицы правили частные инвесторы. Огромное количество людей покупали квартиры не для того, чтобы в них жить, а для перепродажи после повышения цен. По мнению экспертов, доля инвестиционных покупок еще год назад составляла от 20 до 40%. Но как только в начале года цены на жилье в столице притормозили, некоторые аналитики заговорили о возможном массовом обвале цен.

Однако рынок первичного жилья устоял. Во-первых, значительную часть покупок жилья в столице совершили жители нефте- и газодобывающих регионов, которые подготовили “запасной аэродром” для себя или детей.

Продавать остановившиеся или падающие в цене квартиры им было не с руки. Они могут себе позволить дождаться новой волны роста цен через несколько лет. Конечно, часть краткосрочных инвесторов предпочли продать квартиры на пике цен и зафиксировали прибыль, но, по всей видимости, их количество оказалось не так велико, чтобы вызвать обвал цен. Повлияло на ситуацию и то, что в Москве строится все больше жилья по социальным программам, поэтому все меньше квартир выставляется на продажу. Как считает аналитик компании “Домострой” Даниил Пятецкий, на рынке первичного жилья большой дефицит объектов эконом-класса. Недорогие новостройки вытесняются за МКАД.  

“В Москве при растущей покупательской активности в активной продаже сейчас находятся всего 34 объекта эконом-класса, причем наибольшее количество их находится в СВАО”, — сообщил Даниил Пятецкий.

По данным аналитического центра компании “Домострой”, сокращается разница в стоимости строящегося и уже построенного жилья, уменьшается объем предложения квартир в домах на начальных стадиях строительства.

Средняя стоимость 1 кв. м в московской новостройке эконом-класса в августе составляет $3847.

Сейчас покупатель, имеющий бюджет до $200 тыс., практически ничего не найдет на первичном рынке Москвы. За счет этого ослабляется конкуренция на вторичном рынке, большую часть которого составляют именно квартиры эконом-класса.

Анализируя состояние рынка жилой недвижимости, можно сказать, что не стоит откладывать на позднюю осень решение жилищных вопросов. Сейчас на рынке жилья Московского региона складывается благоприятная ситуация: цены стабильны, а объем предложений достаточен для выбора оптимального варианта. Как отметил Даниил Пятецкий, на вторичном рынке в июле—августе впервые за первое полугодие 2007 года замечено замедление темпов снижения стоимости квадратных метров при сокращении объемов выставленных на продажу квартир. “До этого на протяжении многих месяцев стоимость жилья эконом-класса неизменно снижалась. За июнь цены на жилье эконом-класса снизились на 0,8%, а за июль — на 0,2%. В августе на вторичном рынке жилья сохранилась тенденция июля — уменьшение объемов предложения и стабилизация стоимости”, — пояснил аналитик.

 

Начало осени — традиционно активный период на рынке аренды. Из года в год объем сданных в аренду городских квартир в начале осеннего периода на 20—30% выше, чем летом, и сопровождается ростом цен на 10—15%. Это связано с тем, что к сентябрю—ноябрю количество арендаторов увеличивается за счет студентов, иногородних россиян и гостей из стран СНГ, приехавших в Москву на заработки. Как сообщила пресс-секретарь ГК “МИАН” Светлана Фуфаева, средние арендные ставки сегодня составляют: в сегменте эконом-класса $800—850 за однокомнатную квартиру в спальных районах Москвы; в бизнес-классе — в среднем чуть более $1100 за однокомнатную квартиру. Несмотря на достаточно стабильную экономическую ситуацию в стране, по мнению экспертов, все-таки стоит ожидать небольшого роста арендных ставок до конца года; особенно это коснется типового жилья как наиболее востребованного.

Стремясь сократить расходы на аренду жилья, наниматели наряду со спальными районами столицы рассматривают и ближайшее Подмосковье. Вместе с растущими ценами увеличился и ассортимент предложения в Подмосковье: число сдаваемых квартир в Московской области, особенно в новостройках, заметно выросло, и в этом смысле областной рынок аренды сегодня для потенциальных нанимателей является более перспективным, чем столичный. Люди, которые не могут себе позволить снимать квартиры в Москве, будут перебираться в область, где цены ниже, уступая квартиры тем, кто в состоянии оплачивать арендную стоимость, объяснил первый вице-президент корпорации “БЕСТ-Недвижимость” Михаил Гороховский.

“Наибольшей популярностью пользуются города, расположенные непосредственно за МКАД, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, интегрированной в столичную: Химки, Красногорск, Мытищи, Люберцы. Здесь стоимость найма однокомнатной квартиры начинается от $600 в месяц, аренда “двушки” обойдется минимум в $700. Квартиры с количеством комнат три и более пользуются меньшим спросом, поскольку в данном случае (при наличии бюджета свыше $800) потенциальные наниматели скорее предпочтут снять жилье меньшей площади в спальных районах Москвы”, — сообщила Светлана Фуфаева.

“Рост арендной платы, в свою очередь, будет стимулировать к покупке квартир, поскольку вложения в недвижимость станут более выгодными. Меня как риэлтора, с одной стороны, не может не радовать рост цен на аренду квартир и снижение ставки по ипотечным кредитам — с другой. Потому что в тот момент, когда они сравняются — ежемесячная арендная плата и выплата по ипотечному кредиту, — в этот момент ипотека начинает очень активно развиваться. И становится выгодно покупать, а не снимать. Пока же выгоднее снимать”, — подчеркнул Михаил Гороховский.

“Говоря об ожидании изменения цен на жилую недвижимость до конца 2007 года, стоит прогнозировать прирост от 1 до 2% ежемесячно. Сейчас средняя цена 1 кв. м составляет порядка $4 тыс. в эконом-классе и $5—7 тыс. — в бизнес-классе”, — сообщила гендиректор УК “БЕСТ-недвижимость” Лариса Патлух. По ее мнению, пик роста цен (на 3% и более процентов) скорее всего придется на ноябрь, так как именно к этому моменту начнется активная реализация отложенного спроса, а вот продавцы в ожидании удорожания жилья в сентябре-октябре будут медлить с принятием решения, что, возможно, создаст некоторое ощущение недостатка предложения.

Эксперты ожидают увеличение спроса в секторе эконом- и бизнес-класса, а вот низколиквидное жилье вряд ли будет популярным. Сегодня покупатели при одинаковой цене скорее остановят свой выбор на новом доме в ближнем Подмосковье, чем в московской хрущевке.

Как считают в Аналитическом центре “Индикатора рынка недвижимости”, хороший потенциал роста имеют цены на жилье в районах, где планируется проложить новые линии подземки. Например, если сравнивать районы за МКАД, то безусловным ценовым лидером является Северное Бутово. Благодаря наличию метро в этом районе жилье здесь стоит на 5,5—15,5% дороже, чем в районах, где оно еще не проведено. В Москве южное направление традиционно считается менее престижным, чем северо-западное. Но и Митино, и экспериментальный район Куркино (монолитно-кирпичная застройка, продуманная архитектура, благоприятный социальный климат) безусловно уступают Северному Бутову в цене. Логика явно нарушена. Исправить ее поможет только появление новых станций метро.

По мнению опрошенных экспертов, несмотря на очевидную дороговизну “квадрата” в столице, перекос цен имеет вполне объективные причины: предложение жилья в столице ограничено, а денег в Москве благодаря нефтегазовым королям и “металлическим” принцам очень много. Так что ожидать “справедливой” цены квадратного метра, о которой накануне выборов в Госдуму говорят некоторые политики, не приходится.

Стоимость жилья в новостройках эконом-класса в августе 2007 г.

(Округ/Ср. стоимость кв. м, $  )

ВАО    3857 

ЗАО    3776 

САО    4142 

ЮАО    4027 

СЗАО    3157 

ЮВАО    3447 

ЮЗАО    3867 

СВАО    3953 

По данным АН “Домострой”